JAKARTA - Membeli rumah melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah menjadi pilihan utama banyak masyarakat Indonesia.
Namun, sebelum menentukan, calon debitur dihadapkan pada dua opsi, yakni KPR syariah dan KPR konvensional. Keduanya sama-sama bertujuan mempermudah masyarakat memiliki hunian, tetapi perbedaan akad, biaya, serta sistem pembayaran membuat nasabah perlu memahami lebih detail sebelum mengambil keputusan.
Menurut Head of Research Lembaga Pengembangan Perbankan Indonesia (LPPI) Trioksa Siahaan, KPR syariah memiliki sejumlah keunggulan dibanding konvensional. “Untuk KPR, umumnya cicilan tetap dan tidak terpengaruh perubahan suku bunga, sesuai prinsip syariah, dan tidak ada penalti jika pelunasan dipercepat,” ujarnya.
Kelebihan dan Keterbatasan KPR Syariah
KPR syariah berlandaskan prinsip keuangan syariah yang tidak mengenal bunga. Cicilan biasanya tetap sepanjang tenor, sehingga nasabah tidak perlu khawatir dengan fluktuasi suku bunga acuan. Selain itu, pelunasan dipercepat tidak menimbulkan denda, memberikan fleksibilitas bagi nasabah.
Namun, menurut Trioksa, KPR syariah juga memiliki keterbatasan. Produk yang tersedia tidak sebanyak KPR konvensional, dan pasar sekunder untuk instrumen syariah belum se-likuid produk perbankan konvensional. Tantangan lain muncul ketika tren suku bunga turun, margin tetap pada KPR syariah bisa terlihat lebih mahal dibanding cicilan KPR konvensional yang ikut menurun.
“Di tengah tren suku bunga turun, bunga syariah bisa terlihat lebih mahal dibanding konvensional,” tambahnya.
Prospek KPR ke Depan
Trioksa menilai, pergerakan permintaan KPR ke depan tidak hanya dipengaruhi oleh suku bunga, tetapi juga daya beli masyarakat. Jika bunga KPR terus menurun sementara daya beli meningkat, permintaan pembiayaan rumah diperkirakan akan naik.
“Sampai akhir tahun mulai terlihat ada perbaikan namun masih belum signifikan karena tekanan dari sisi demand,” jelasnya.
Perbedaan Mendasar KPR Syariah vs Konvensional
Melansir penjelasan IdScore, perbedaan dua skema KPR ini cukup jelas dari sisi akad hingga biaya.
Akad Jual Beli
KPR syariah: Menggunakan akad syariah seperti Murabahah, Ijarah Muntahiyah Bi Tamlik, atau Musyarakah Mutanaqishah. Semua biaya transaksi disampaikan sejak awal, tanpa unsur bunga.
KPR konvensional: Berdasarkan pinjaman berbunga. Nasabah membayar cicilan beserta bunga yang disepakati.
Bunga atau Margin
Syariah: Tidak mengenal bunga, pembayaran mengacu pada margin keuntungan atau sewa sesuai akad.
Konvensional: Menggunakan suku bunga tetap atau mengambang (floating), yang dapat berubah sesuai kondisi pasar.
Tenor Cicilan
Syariah: Umumnya lebih singkat, tetapi tetap bervariasi sesuai kebijakan bank dan kesepakatan dengan nasabah.
Konvensional: Tenor bisa lebih panjang dengan fleksibilitas menyesuaikan profil risiko nasabah.
Denda Keterlambatan
Syariah: Denda atau ta’widh relatif lebih rendah dan hasilnya digunakan untuk tujuan sosial.
Konvensional: Denda dihitung berbasis bunga, dan menjadi pendapatan tambahan bank.
Jumlah Angsuran Bulanan
Syariah: Angsuran tetap sepanjang periode akad, kecuali ada ketentuan lain dalam akad tertentu.
Konvensional: Angsuran bisa berubah, terutama jika bunga floating dipilih.
Pengawasan
Syariah: Diawasi ketat oleh Dewan Pengawas Syariah agar sesuai prinsip syariah.
Konvensional: Pengawasan mengacu pada regulasi perbankan umum dan manajemen risiko.
Pelunasan Dini
Syariah: Umumnya tanpa denda, margin bank bisa dikurangi seiring percepatan pembayaran.
Konvensional: Bisa terkena denda atau kewajiban melunasi sisa bunga sesuai ketentuan bank.
Biaya Administrasi dan Provisi
Syariah & Konvensional: Sama-sama memungut biaya, namun strukturnya berbeda tergantung kebijakan bank.
Biaya Appraisal
Syariah: Beberapa bank memberi promo bebas biaya appraisal.
Konvensional: Umumnya biaya appraisal ditanggung nasabah, kecuali ada promosi khusus.
Pertimbangan Bagi Calon Debitur
Perbedaan mencolok ini membuat calon debitur perlu berhati-hati memilih produk. Jika menginginkan cicilan stabil dan bebas denda pelunasan, KPR syariah bisa menjadi opsi menarik. Namun, bagi yang ingin fleksibilitas mengikuti tren suku bunga yang bisa menurun, KPR konvensional mungkin lebih sesuai.
Faktor lain yang harus dipertimbangkan adalah daya beli, rencana keuangan jangka panjang, serta kenyamanan nasabah terhadap sistem bunga maupun akad syariah.
KPR syariah dan konvensional sama-sama berfungsi untuk membantu masyarakat membeli rumah, tetapi dengan mekanisme yang berbeda. KPR syariah unggul dalam kepastian cicilan dan kepatuhan syariah, sementara KPR konvensional lebih fleksibel mengikuti kondisi pasar.
Seperti disampaikan Trioksa Siahaan, prospek KPR masih bergantung pada arah suku bunga dan daya beli. Artinya, keputusan terbaik tetap ada di tangan calon debitur, apakah memilih stabilitas syariah atau fleksibilitas konvensional.